江蘇省消費者權益保護委員會發布小區公共收益調查報告 超六成業主認為款項使用不合理

近年來，越來越多的消費者關注小區公共收益的去向和用途。新實施的《民法典》明確規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”但在實際生活中，物業與業主之間關于公共收益的糾紛屢見不鮮。近日，江蘇省消費者權益保護委員會發布江蘇省小區公共收益調查報告。結果顯示，公共收益信息不透明、物業主導公共收益政策等問題突出。

本次調查由線上問卷調查、深度訪談和體驗式調查組成。結果顯示，近九成受訪者知曉公共收益，但有71.8%的物業工作人員表示小區業主沒有主動詢問公共收益情況。可見雖然大部分業主關心公共收益，但是對公共收益的權益歸屬的感知和意識還比較薄弱。所在小區有業委會的受訪者非常關心公共收益的比例（60.1%）明顯高于無業委會（31.2%）和不清楚是否有業委會（21.8%）的受訪者，且對公共收益非常清楚的比例（67.1%）明顯高于無業委會（35.5%）和不清楚小區是否有業委會（21.3%）的受訪者比例，表明業委會有助于對小區公共收益等各項管理進行監督，并起到重視小區管理的帶頭作用。

主要收益來自車位、廣告

調查結果顯示，共有區域主要的經營項目及公共收益來源是“公共道路停車泊位的停車費、管理費”和“電梯、樓頂、外立面廣告位的廣告費”，占比分別為61.4%和54%，還有小區通過“設置自動販賣機、報刊亭、快遞柜”（42.5%）和“利用小區泳池向來消費的業主或其他消費者收取門票或費用”（41.6%）獲取收益。小區廣告和停車泊車費是最常見和主要的收益來源。

據調查，小區公共區域經營項目主要實行政府指導價和市場調節價兩種定價方式，但大部分收費標準是實行市場調節價管理。例如，調查中有電梯廣告的小區，每部電梯年收費從1000元至3萬元不等。也有小區廣告商通過提供小區服務的方式換取免費投放電梯廣告，如鹽城某廣告商表示，通過保證對小區電梯的日常免費維修服務換取投放廣告。

線上調查的受訪者中，所在小區年公共收益總額在10-30萬元（不含30萬元）的占比最高，為33.7%；年公共收益總額小于10萬元的小區占比排在第二位，占20.9%；小區年公共收益總額在30-50萬元（不含50萬元）的受訪者占17.7%；年公共收益總額在50萬元及以上的小區占比相對較小，為9.8%；年公共收益在100萬元及以上的小區僅占了3.1%；此外，有近兩成的受訪者（17.9%）不清楚小區每年的公共收益。

經營和收益使用多由物業決定

體驗調查發現，小區共有區域經營項目的決定權和收費標準的決策方主要是物業。由物業決定小區經營項目、收費標準和公共收益使用的占比分別為59.5%、61.8%和57.3%；其次，由業委會決定小區經營項目、收費標準和公共收益使用的占比分別為22.1%、16%和23.7%；由業主大會開會討論決定三項事務的占比分別為6.1%、6.1%和9.2%；其他方式如由物業和業委會共同決定、由業主投票等方式決定三項事務的占比都不足5%。

公共收益用途主要有哪些呢？調查表明，公共收益資金的主要用途是補充維修資金，占比為60.4%；其次是用于支付業主委員會工作經費、補貼物業服務費不足和用于物業共有部分的維修或改造，占比分別為39.6%、37.9%和36.7%；用于物業管理方面的其他需求占比為24.4%；用于向業主分紅的受訪者選擇占比為16.6%；還有13.4%的受訪者不清楚公共收益的用途。

收益賬目等信息透明度低

調查發現，一年公布一次公共收益賬戶余額的小區占比最高，為38.1%；其次是每半年公布一次，占比為23.7%；每季度公布一次的小區占比為12.2%；每月公布一次公共收益的小區占比僅為2.3%。從未公布過公共收益賬戶余額的小區占比為13.7%。體驗的131個小區中，僅有8家小區內可見公共收益公示信息。當體驗員以業主的身份詢問是否可以查看公示的公共收益賬目或者經營項目收入明細等相關材料時，僅有6家物業滿足業主查看公共收益賬目的需求。整體來看，小區信息的公開透明程度還有待提高。

同時，線上調查中，超過六成受訪者認為小區公共收益使用不夠合理，僅27.5%的受訪者認為公共收益使用合理。認為小區公共收益使用不合理的原因是“使用金額與公共賬戶余額對不上”的占比為45.9%；其次原因是“物業公開的維修費用明顯高于市價”，占比為44.9%；認為“物業總是先使用再通知業主的不合理使用”占到了41.1%，對業委會成員和物業工作人員的深訪也發現存在資金使用后再通知業主的現象；有33.2%的受訪者認為不合理的原因是“公共收益去向不明，物業不公開賬目”。

●相關鏈接

強化信息公開透明 保障業主知情權

針對調查中發現的公共收益相關信息透明度低、物業主導小區公共收益決策、業主權益意識較低以及物業人員利益重疊、存鉆制度漏洞等問題，江蘇省消保委建議，首先，強化信息公開透明，保障業主知情權，從嚴要求相關信息公開公示的頻率、利用多種渠道公開公示相關信息、強化物業的信息公開的規范意識三個方面提高小區信息公開度、透明度。其次，完善物業企業管理方面的法律法規，建立物業企業的日常監管制度，強化行業協會物業管理規范，例如目前由于人防車位產權性質不明引發糾紛，建議通過法規明確人防車位產權性質。最后，積極組建小區業主委員會，規范小區經營管理，加強公共收益宣傳，提高收益使用合理性認識，保障業主利益。（中國消費者報 記者 薛慶元）