撩開零首付、低首付購房的神秘面紗

“準現(xiàn)房，零首付，月供僅需3000元”“真正零首付，可貸款140萬左右，配合裝修貸，可套現(xiàn)”“高評高貸 免首付”……近期，福建部分地區(qū)在網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了不少零首付、低首付購買新房、二手房的廣告宣傳。《中國消費者報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，零首付、低首付購房套路頗多，看似輕松劃算，實則增加了購房者的經(jīng)濟負擔，暗藏諸多風險。

二手房“高評高貸” 須承擔更多稅費

“零首付9900/平玉湖公園旁”，1月14日，莆房網(wǎng)“余成雄的店鋪”上一則廣告引起了記者的注意。記者當即聯(lián)系廣告標示的房產(chǎn)經(jīng)紀人余先生。余先生自稱是莆田市中意房產(chǎn)，他告訴記者，這套二手房位于湖濱小區(qū)，面積130平方米，兩證齊全，實價只要9600元/平方米，可免首付，只要按期還貸即可。

當記者詢問“二手房如何能做到零首付”時，余先生解釋稱，零首付指的是如果做按揭貸款，可以不花首付的錢，因為評估時該房源價格比實際交易價高很多。廣告中該房源總價約124萬元，記者咨詢是否可全額貸款。余先生稱，銀行只能貸款85%，若該房源評估到150萬元，至少可貸127萬元，超過房價。關(guān)于貸款所需的收入證明，余先生告訴記者：“如果貸款20年左右、月供不超過1萬元，無須開收入證明。此外，大概還要繳納不超過5000元的貸款手續(xù)費（評估費）、約3萬元的過戶契稅、1%的中介費，合計應(yīng)準備五六萬元。如果配合裝修貸，還可套現(xiàn)。”

房地產(chǎn)從業(yè)者林經(jīng)理告訴《中國消費者報》記者，在二手房交易過程中，一套房源一般會有網(wǎng)簽價、評估價、實際成交價3種價格。一般情況下，購房者會以區(qū)域指導(dǎo)價即最低申報價來進行網(wǎng)上備案，網(wǎng)簽價的高低決定了購房者要繳納稅費的多少。而評估價則是房產(chǎn)評估公司評估的房源市場價格，購房者用該價格向銀行申請貸款，評估價決定了購房者能夠從銀行申請到多少貸款。為了方便購房者多貸款、以盡量少的首付款買房，從而實現(xiàn)房產(chǎn)交易，一些中介會聯(lián)合賣方、評估機構(gòu)進行“高評高貸”，惡意抬高房屋的市場評估價，隱藏實際成交價。一般會采取陰陽合同的方式來實現(xiàn)目的，即買賣雙方簽署兩份購房合同：一份代表被做高的房價，用來獲取高額貸款；另一份代表實際成交價。具體操作時，一般通過評估公司將房價高評，高評的部分剛好可以補足15%的首付款，使購房者能夠獲得實際交易價100%以上的貸款，從而實現(xiàn)所謂的零首付。

林經(jīng)理表示，零首付其實增加了購房者的負擔。為了覆蓋首付款做高購房合同價格，購房者需要按照更高的價格支付相應(yīng)的稅費，由于評估費、中介服務(wù)費、稅費都是按房價比例支付的，基數(shù)增加，購房者就需要承擔更多的稅費。另外，貸款總額增加，購房者還要支付更多利息。

新房零首付、低首付套路多

記者在“搜狐焦點龍巖站”網(wǎng)頁看到這樣一則廣告：“福州濱江左岸售樓處——零首付。”1月14日，記者撥打網(wǎng)頁上福州濱江左岸售樓處的電話咨詢購房事宜。一名自稱姓邱的置業(yè)顧問回答記者稱，目前，二期房源價位為1.3萬—1.4萬元/平方米，6月交房。之所以能夠零首付是由于當時該項目備案價為2萬多元，按備案價賣就會產(chǎn)生差價，可以做到“高貸”。屆時購房款可以全部做成貸款，如果貸款30年，月供只要三四千元，無須首付。于是，記者與邱先生約好看房時間。

掛斷電話后不久，記者又接到邱先生的電話，其稱二期售價還是1.7萬元，尚未下調(diào)。但零首付是之前的政策，現(xiàn)在沒有了。邱先生告訴記者，暫時先別來看房了。

記者了解到，針對市場上部分中介機構(gòu)和自媒體有關(guān)福州濱江左岸項目“購房零首付”“高評高貸”的說法，2024年9月26日，福州濱江左岸運營商曾發(fā)布聲明稱，該項目自恢復(fù)銷售以來，一直嚴格遵守房地產(chǎn)行業(yè)以及銀行機構(gòu)的相關(guān)法律法規(guī)及政策。相關(guān)網(wǎng)簽、備案、按揭、新增預(yù)售證等相關(guān)事項均可正常辦理，并無違規(guī)情況出現(xiàn)。該項目歷史遺留的“工抵房”抵房方為了快速回籠資金所采取的任何銷售方式、購房承諾等，均是抵房方的個人或機構(gòu)行為，公司并未參與。

其他房地產(chǎn)項目是否也存在類似問題？記者看到某套房子網(wǎng)上掛出的一則廣告：“福州金地自在城2室2廳1廚1衛(wèi)總價65萬元左右首付0元。”1月14日，記者按照網(wǎng)站提示撥打了電話，售樓中心彭先生回答了記者的問題。針對零首付問題，彭先生表示，之前65平方米的房源因為總價低，可以零首付，但實際也要首付1至2萬元。現(xiàn)在主要銷售戶型為82平方米的房源，每平方米七八千元，總價約50萬至60萬元，正常首付要支付房款的15%，約9萬元。如果客戶需要的話，實際首付可以做到只要兩三萬元。實際上總價都一樣，低首付只是多貸款。

記者致電福州萬科城市花園網(wǎng)上售樓中心電話，接待員歐先生告訴記者，該項目在閩侯荊溪，每平方米售價8000元到9000元，僅剩尾盤，15分鐘車程可抵達福州市中心。“正常首付比例是15%，但這個項目可以做低首付，比如80萬元的房子，首付只要5萬元，剩下的75萬元全部做貸款。”記者質(zhì)疑：80萬元的房子按規(guī)定至少要首付12萬元，只付5萬元銀行能通過嗎？歐先生稱，銀行方面可以通過，首付不足15%的部分相當于開發(fā)商幫忙墊付，購房者只需按貸款75萬元還貸即可。

福州西湖附近的貝殼房產(chǎn)中介陳先生告訴記者，福州有的樓盤項目會采取與第三方合作的形式實現(xiàn)購房零首付、低首付，第三方代為墊付首付款，但購房者在指定期限內(nèi)要向第三方還清代墊首付款。

記者了解到，2024年下半年以來，福州不少開發(fā)商推出了低首付的促銷手段，有的樓盤還打出了“免首付”“0資金、0稅費”等促銷廣告。業(yè)內(nèi)人士指出，目前，市場上零首付、低首付多是分期付首付，拉長首付款支付周期，或者由開發(fā)商墊付部分首付，這種做法的實際促銷效果有限。對于購房者而言，除了少數(shù)需要大筆周轉(zhuǎn)資金的人，此類促銷方式并無太大的實際優(yōu)惠。開發(fā)商以分期首付促銷商品房的行為，變相降低了房貸準入標準，但存在借貸安全隱患。

●提醒 謹防零首付風險

金融監(jiān)管總局廈門監(jiān)管局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，零首付購房套路通常有以下幾種模式：一是“他方墊資”。通常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介機構(gòu)預(yù)先墊付首付款，所謂的零首付只是變相將首付款進行分期處理，購房者需要在短期內(nèi)向墊付資金方分期還款、支付利息與手續(xù)費等。二是“高評高貸”。即房屋賣方、中介機構(gòu)等聯(lián)合購房者提高購房合同價格，向銀行貸出更多款項來覆蓋首付款，購房者需要支付中介服務(wù)費，承擔更多稅費。三是偷梁換柱。即挪用其他種類貸款款項支付首付款。購房者向銀行申請消費貸、裝修貸等，或通過中介機構(gòu)等將購房者包裝成企業(yè)主、個體經(jīng)營者向銀行申請經(jīng)營貸，所獲貸款款項用于支付首付款、中介機構(gòu)包裝費用等，該過程往往伴隨偽造虛假交易背景、賬戶流水等違規(guī)操作，造成貸款期限錯配，存在倒貸接續(xù)風險。

金融監(jiān)管總局廈門監(jiān)管局指出，從上述模式可以看出，所謂的零首付購房并未實質(zhì)解決購房者資金短缺的問題，反而可能增加購房、還款成本。銀行機構(gòu)發(fā)現(xiàn)首付款來源存在問題的，可能導(dǎo)致無法通過貸款申請或提前收回貸款，購房人將面臨房貸兩失的風險；以非法占有目的騙取銀行貸款的，還可能涉嫌違法犯罪。

1月13日，金融監(jiān)管總局廈門監(jiān)管局發(fā)布關(guān)于防范零首付購房的風險提示，零首付購房活動營造出緩解首付款壓力的錯覺，實際仍然需要購房者以不同形式負擔首付款，同時還要承擔首付款相關(guān)利息、服務(wù)費、手續(xù)費等大量額外支出，實際成本可能遠超銀行貸款利息。消費者應(yīng)謹慎對待零首付購房宣傳，充分考慮自身情況，選擇正規(guī)金融機構(gòu)獲取金融服務(wù)，理性作出選擇，避免陷入債務(wù)危機。