“無理由退房”豈能成為“有理由侵權”

“無理由退房”是近幾年一些房地產商推出的銷售策略。尤其是2020年以來，受疫情影響樓市遇冷，為吸引購房者，“無理由退房”更是被多家知名房企當作“破冰”利器。然而，記者調查發現，不少消費者在退房時卻遭遇 “有條件退房”“無限期退款”甚至“拒絕退房”。相關糾紛在多地發生，有的甚至鬧上法庭。

房企主要從以下幾個方面給“無理由退房”埋“雷”：一是只作出口頭承諾或廣告承諾，但事后又拒絕承認這些承諾，要求消費者必須拿出書面退房協議。二是房企擬定的書面退房協議不寫退款期限，即便消費者簽訂了書面退房協議，房企也會玩“拖”字訣。三是在退房協議中排除消費者權利，加重消費者責任，減輕或免除房企義務。四是要求消費者退房時支付違約金。由于在交易關系中消費者居于相對弱勢的地位，因而，一旦發生退房糾紛，消費者往往非常被動，很容易陷入長時間維權的困境。

口頭形式也是訂立合同的一種法定形式，房企以口頭承諾或者廣告承諾“無理由退房”，同樣具有契約效力，房企翻臉不認賬，構成違約。退房協議中沒有退款期限，但房企退款不能無限期。根據《民法典》第五百一十一條規定，履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時請求履行，但是應當給對方必要的準備時間。這就意味著，當消費者提出退房退款申請時，房企應在合理期限內退款。退房協議是房企為了重復使用而預先擬定的格式合同。《民法典》第四百九十七條規定，提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利的，該格式條款無效。房企在退房協議中要求購房者申請時必須交回所有與購房有關的原件，且不得以任何理由、任何方式向開發商主張任何權利，加重了消費者責任，排除了消費者的權利，對消費者不公平、不合理，屬于無效條款。

至于房企要求消費者針對退房支付違約金，更是赤裸裸地踐踏契約規則——既然要支付違約金，還叫啥“無理由退房”？房企在簽訂退房協議時，如果未履行說明義務或未提示消費者注意違約金等重要內容，消費者可主張該條款不成為合同的內容。

本質上，“無理由退房”是房企吸引消費者買房的一個賣點，但如果一些房企只把“無理由退房”當成宣傳的噱頭，并不打算真心實意地踐諾，就是忽悠消費者，不僅違約，還有虛假宣傳之嫌。房企應該算好誠信賬和經營賬，增強契約意識和自律意識，嚴格履行“無理由退房”的承諾或協議，讓消費者感受到誠意，這樣，“無理由退房”才能真正起到引流促銷作用。

針對“無理由退房”，相關部門有必要統一制定格式合同范本，明確退房申請時間、退款期限、退款范圍、逾期未退的違約責任等事項，進一步完善監管規則。同時，還有必要對房地產領域的違法格式合同進行查處，對房企進行約談，曝光侵權行為，警示消費者。當然，消費者在買房時應多留個心眼，擦亮眼睛，細讀合同條款，準確了解退房條件。（中國消費者報  李英鋒）