房屋“養老” 誰來買單

近期，“房屋養老金”持續被熱議。對此，住房和城鄉建設部相關負責人進行了權威回應，明確房屋養老金的公共賬戶不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔，讓人們吃了一粒“定心丸”。與此同時，針對房屋養老金，人們仍有種種疑問，例如房屋養老金到底如何籌集、已經有住房專項維修資金為何又推出了房屋養老金、房屋養老金跟房產稅是什么關系、22個試點城市帶來哪些經驗等等，《中國消費者報》記者就此采訪多位業內人士進行了深入解讀。

房屋也需要“養老”

“事實上，房屋養老金并不是被首次提及，自2022年長沙自建房倒塌事故后，住建部就已經提出了要建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度。”58安居客研究院院長張波告訴記者，所謂房屋養老金，是指住宅專項維修資金用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后，日常維修以外的大、中修，以及更新改造的資金。同時其也是保障居住條件，延長房屋使用壽命的必要保障。

2023年3月，住房和城鄉建設部等15部門聯合發布《關于加強經營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險試點。當前我國針對房屋公共部位、公用設施設備的維護和改造，主要使用的是住宅專項維修資金。那么，既然有住房專項維修資金，又為何推出房屋養老金制度呢？

中指研究院市場研究總監陳文靜對記者表示，由于住宅專項維修資金一般來源于業主自行繳納，整體資金量有限，而且自建房等類型的房屋也沒有這筆資金。隨著我國房地產市場逐漸進入存量房時代，需要維護、改造的老舊房屋數量快速提升，截至2022年，我國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的占比已接近20％。老舊房屋體量大，但住宅專項維修資金體量小，已經難以滿足小區維護改造的需求，亟須增量資金入場。

目前的現狀是，部分老舊住宅維修資金嚴重不足，續繳制度難以落實。據介紹，自2004年起，住宅專項維修資金成為辦理房屋產權證時必須繳納的費用，但之前的“房改房”、部分商品房以及自建房，并沒有繳存住宅專項維修資金，而且當年的商品房和經濟適用房的價格較低。

“住宅專項維修資金繳存基數低，部分小區資金余額已不足，而資金續籌十分困難。”張波對記者表示，由于住房安全治理機制不完善，老舊房屋隱患多，補齊短板迫在眉睫，因此才推行房屋養老金制度。

探索資金多渠道籌集

針對房屋養老金，最受人們關注的就是需不需要自掏腰包？對此，住建部明確回應，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，個人賬戶就是業主繳存的住宅專項維修資金，繳存按現行規定執行。公共賬戶由政府負責建立，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。也就是說，房屋養老金個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，重點是政府把公共賬戶建立起來。

目前，住建部正在22個城市進行房屋養老金試點，公共賬戶的資金來源、使用范圍、增值方式和管理主體等，并沒有做統一的官方說明。從試點城市看，公共賬戶方面可以通過財政補貼、土地出讓金歸集等方式進行籌集。

公共賬戶資金是保障社會公共安全和房屋基本安全的資金，用于房屋定期體檢以及個人賬戶資金適用范圍以外出于公共安全目的的維修，具有社會共濟作用，也被業內視為房屋養老金的“第一支柱”。

中央財經大學教授、法學院院長尹飛表示，房屋養老金公共賬戶的款項來自于公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道，此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，公共賬戶資金來源于多渠道籌集，比如財政補貼、土地出讓金、公積金增值收益等等。不同于個人賬戶的資金屬于個人，須由業主決定如何支配，用于業主共用的部分、共用設施，公共賬戶資金主要是用于房屋安全管理。

在中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強看來，建立房屋養老金制度非但不會額外增加個人負擔，實際上還會減輕老百姓的負擔。他對記者表示：“保障房屋正常使用及安全的維修更新等費用本應由房屋所有權人自己承擔，政府建立房屋養老金公共賬戶后，有關費用就可以由房屋所有權人以外的渠道來解決了。”

與房產稅完全兩回事

在關于房屋養老金的熱議中，不乏有聲音表示“加強版房產稅來了”“房屋養老金不就是變相收房產稅嗎”，對此，業內專家明確表示嚴重誤讀。

“房屋養老金和房產稅完全是兩回事，把兩者混淆是錯誤的，是不負責任的。”易居研究院副院長嚴躍進對記者稱。

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，房屋養老金與房地產稅“不是一回事”，房屋養老金用于維護房屋安全使用，延長房屋使用壽命；房產稅用于進行房地產調控，可以起到影響房地產交易，增加財政收入，調節收入差別的作用。

中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強告訴記者：“房產稅是財產稅，是居民持有不動產而需要上繳國家的稅收。房屋養老金則是為房屋未來維護和修繕而設立的資金歸集賬戶，二者性質有本質上的不同。房產稅是國家為了支持城市建設和公共服務而征收的，與小區的房屋及公共設施關系不大。”