以舊換新激活房地產市場

“我報名參加以舊換新后，網上掛了1年多都沒談成功的房子，不到10天就被收購了。”6月11日，河南省鄭州市金水區的劉女士興奮地告訴記者。據了解，自4月1日鄭州市開展房地產市場“賣舊買新、以舊換新”工作以來，鄭州市各房地產以舊換新工作平臺已接受電話咨詢超萬人次，網絡報名平臺累計接到報名申請超千人，經與換房群眾現場洽談，共有200多套房源客戶確認了換房意向。

政策助力消費者以舊換新

4月1日，鄭州市住房保障和房地產管理局（以下簡稱鄭州市房管局）、市財政局、市資源規劃局、市商務局、市金融局、市稅務局6部門聯合印發《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》（以下簡稱《方案》），在鄭州市試點推行房地產市場“賣舊買新、以舊換新”工作。5月10日，鄭州市宣布，二手房以舊換新工作即日起取消試點期限和試點區域，在市內的鄭東新區、高新區、經開區、中原區、二七區、金水區、管城區、惠濟區等8區全面開展“賣舊買新、以舊換新”工作。

鄭州市二手住房以舊換新有兩種模式：一種是由國資主導、鄭州城市發展集團有限公司（以下簡稱城發集團）進行收購，在主城區全面實施后，今年全年計劃完成5000套收購；另一種是政府政策鼓勵，群眾市場交易，全年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”5000套。無論市民選擇上述哪一種方式完成“賣舊買新、以舊換新”，并進而購買新建商品住房，都可繼續享受鄭州市現有的購房契稅補貼政策，即減免契稅的30%，該優惠政策將持續到今年12月31日。

《中國消費者報》記者采訪獲悉，鄭州市所收購的房屋條件具體為：房屋性質為普通商品住房，已取得房產證或不動產權證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過20年；房屋坐落區域為主城區8區，優先收購三環內房屋，三環外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住房使用條件；房屋建筑面積不超過120平方米（含）；房屋不存在查封限制狀況；房屋若存在抵押、擔保、按揭或設立居住權等情形，換房群眾應承諾在簽訂《二手房收購協議》前予以解除；房屋若存在租賃關系，換房群眾應承諾在簽訂《二手房收購協議》前予以解除；房屋所在小區有正常物業管理服務。提供換房群眾選購的新建商品住房條件為：已取得《商品房預售許可證》或《商品房現售備案證》等；房屋位于鄭州市建成區范圍內。

鄭州市二手房以舊換新全面啟動政策出臺后，劉女士立即在網上申報了自己房子的以舊換新，經過審查、評估后不到10天就和負責二手房收購的城發集團簽訂了協議書。目前，她已經和新房的開發商簽訂完了相關協議。

二手房源可用于保障性租賃

6月11日，負責鄭州二手房收購的城發集團負責人陳顯剛告訴記者，此次城發集團收購二手住房，將覆蓋鄭州市內8區，想要換房的群眾通過鄭州市房源信息共享和發布綜合服務平臺（以下簡稱信息平臺）登記擬出售房源信息，同時選定意向購買房源，與開發企業簽訂《新房購買意向書》，新房價格需要大于舊房收購價。隨后，由專業房地產評估機構對舊房進行評估出具評估報告，城發集團和換房群眾進行洽談收購、向金融機構申請貸款等事項。

陳顯剛說，若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監管資金賬戶，款項用于購置新建商品房，資金閉環操作，加快群眾換房速度。

“收購的二手房源，一般是房齡20年以內的商品房，后續我們將對其進行改造，用于鄭州市的保障性租賃住房。”談及收購的二手房的去處，陳顯剛告訴記者。

鄭州市房管局相關負責人介紹說，目前鄭州掛牌出售二手房的客戶，不少人有改善性換房需求，說明改善性住房需求有很大的擴展空間。同時，賣房難、周期長、折價多等因素，已成為群眾換房的最大阻礙。《方案》的出臺，就是希望群眾在換房時能夠減少阻礙，滿足群眾住房需求逐步轉變的預期，向房地產新發展模式過渡。

“鄭州樓市新方案可以為以舊換新的置換客群提供便利，加強一、二手房市場的聯動，有利于促進房地產市場的平穩健康發展。”河南財經政法大學教授李曉峰認為，《方案》的出臺是對市民存量房置換和消費升級的又一次大力支持，同時結合了鄭州市的實際情況，具有很強的可操作性。

記者還了解到，為提升工作效率，鄭州市成立了二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作專班，統一調度、統籌協調。同時，鄭州市6部門分別在職能范圍內給出了相應的便民化服務和多條“綠色通道”，如資金監管和擔保服務、加快辦理交易過戶、進行契稅補貼、快速辦理不動產登記手續、發放家電消費券、指導協調商業銀行制定便利融資政策等。通過綠色通道，不僅讓換房群眾能獲得各方面的支持，還有效降低了市場化交易的交易風險，有效刺激了鄭州二手房消費市場。

改善性換房或成消費拐點

河南省消費者協會消費維權專家委員會辦公室主任李漢生表示，鄭州市住房以舊換新模式的創新點在于，地方城投公司的介入提高了群眾換房的效率，將收購的二手房用于保障性租賃住房，契合當下的房地產新發展模式，將有力提振消費者的購房信心，促進鄭州房地產消費市場更加健康而富有活力。

記者從鄭州市房管局了解到，2023年，在“增信心、去風險、穩增長、促消費”措施綜合作用下，鄭州市房地產市場整體呈逐步復蘇態勢，全年商品房累計銷售2028萬平方米，同比增長11%，增速遠超全國和河南省平均水平，其中，鄭州二手房市場交易1133萬平方米，全年成交110.3萬套，創近年歷史數據最高水平。但在市場恢復過程中，居民二手房與改善性住房需求依然釋放不足。

據鄭州市房地產中介機構不完全調查統計，目前鄭州市場掛牌出售的二手房客戶中，超三成有改善性換房需求，說明改善性住房需求有很大擴展空間，同時，賣房難、周期長等，成為群眾實現改善性換房的最大阻礙之一。

“舊房賣不出去，一切都免談。”正是在這一背景下，鄭州市為解決房地產消費瓶頸，經過認真研究、科學論證和多次征求鄭州市開發企業、中介機構、金融機構和購房群眾等意見建議，形成了促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”的工作方案。

目前，包括江蘇南京、廣東廣州在內的多個樓市熱點地區發布了第二批次以舊換新活動名單，擴大以舊換新房源范圍。機構數據顯示，全國已有超70城表態支持住房以舊換新、收舊換新。業內人士預計，未來參與住房以舊換新的城市范圍有望不斷加大，政策力度也將增強，對房地產消費市場的健康發展將發揮更大作用。