城中村改造惠民生擴內需

今年以來，城中村改造多次被中央重要會議提及。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，是站在戰略全局高度作出的具有重大而深遠意義的工作部署。城中村改造的推進，關乎民生福祉，也有助于促進經濟社會發展。

實施改造意義深遠

城中村改造正在我國加速推進。今年4月28日召開的中共中央政治局會議提出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造。7月21日，《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》在國務院常務會議上審議通過。中共中央政治局7月24日召開會議指出，積極推動城中村改造。7月28日，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議在北京召開。

超大特大城市是當前推進城中村改造的主要范圍。按照城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市劃分，根據第七次全國人口普查數據，全國目前有7個超大城市和14個特大城市。超大特大城市實現了快速發展，但這些城市的城中村可以說是經濟社會發展的薄弱環節。城中村作為存量房源地，是很多超大特大城市外來建設者等新市民、青年人奮斗的第一個落腳點。城中村布局凌亂、房屋破舊密集、公共服務缺失、環境衛生條件相對較差，與光鮮亮麗的城市核心區域形成較大反差。

實施城中村改造有深遠意義。積極穩步推進城中村改造有利于消除城市建設治理短板、改善城鄉居民居住環境條件、擴大內需、優化房地產結構。城市發展成果應該更多惠及城市居民，而城中村臟亂差的環境與人們對住上好房子的期待相去甚遠，實施城中村改造能夠改善居住環境。城中村改造是一項民生工程，更是一項發展工程，對于促進投資、擴大內需都能起到重要作用。推進城中村改造將進一步激發上下游相關產業發展活力，帶動有效投資和消費。同時，還將有助于補齊超大特大城市發展的短板，在改善城市環境的同時完善公共服務，提升城市文明程度，推動城市高質量發展。

從客觀實際看，現階段推進城中村改造困難大、矛盾多、情況復雜，需要堅持問題導向和目標導向，以新思路新方式破解賬怎么算、錢怎么用、地怎么征、人和產業怎么安置等難題，探索出一條新形勢下城中村改造的新路子。

多城積極穩步推進

在城中村改造推進的過程中，除相關部門要抓緊完善政策體系外，還需相關城市政府切實履行主體責任，加強領導力量，健全工作機制，推動城中村改造工作取得實效。

近日，自然資源部印發《關于開展低效用地再開發試點工作的通知》，為落實在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的有關要求，聚焦盤活利用存量土地，提高土地利用效率，在北京市等43個城市開展低效用地再開發試點，探索創新政策舉措，完善激勵約束機制。以城中村和低效工業用地改造為重點，推動各類低效用地再開發，推動城鄉發展從增量依賴向存量挖潛轉變。這項試點將有助于城中村改造布局更合理、結構更優化、功能更完善、設施更完備。

近年來，上海、廣州、深圳等城市在城中村改造中有很多有益探索。

上海市提出，預計到2025年，中心城區周邊城中村改造項目全面啟動；到2027年，中心城區周邊城中村改造項目全面完成。上海市出臺了一系列的政策支撐城中村改造推進。在改造方式、改造主體認定、土地出讓政策、財稅支持、融資支持、資金平衡等方面有比較完整的政策設計，也充分考慮了市場化機制的參與。

日前，廣州市有關部門發布了《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，表明廣州將以立法推進城中村改造工作。今年以來，廣州積極探索城中村改造的新思路新方式，強化“有效市場、有為政府”的作用，堅持“凈地出讓”，在重點片區開展城中村改造“統籌做地”試點。所謂統籌做地，就是政府引入企業，將有待拆遷、七通一平的“生地”做成可以出讓的“熟地”。

一段時間以來，深圳市推進城中村保障性住房品質化安全改造提升工作。深圳市將城中村改造與保障性租賃住房的發展相結合，是統籌保障性租賃住房和城中村改造的探索。找準城中村改造和保障性租賃住房兩項工作的結合點，通過城中村統租將兩者整合在一起，能夠提供更多高品質、可負擔的保障性租賃住房。

改造不是簡單拆除新建

城中村改造開始加速推進，一些人覺得，這是不是又將迎來城市的大拆大建？可以明確的是，城中村改造是城市更新的一項重要內容，不應是簡單的推倒重來，大拆大建。城中村改造是一項復雜艱巨的系統工程，應按照中央有關部署，采取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類改造。

中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹認為，城中村改造有的會拆，有的不會拆，有的會拆一部分，到底拆多少、拆多大面積實際上目前還沒有辦法精準計算。但可以確定的是，城中村改造對增加投資、提升城市活力、實現城市高質量發展有積極意義。

秦虹認為，城中村改造將大力補齊公共服務短板。未來的城中村改造不會是簡單的解決居住空間增量的問題，更多是要推動城市的高質量發展。所以除了居住空間和產業空間之外，還會要求在城中村改造中完善教育、文化、休閑、交往、商業、綠地、一老一小服務等，這些短板都應該在城中村改造中給予彌補。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，城中村改造將主要通過長期運營方式來實現資金平衡，這與過去通過商品房漲價和銷售來買單的方式完全不同，這也是房地產新模式的重要組成部分。可運營的部分包括：改造片區內餐飲零售、商業服務、停車場，公租房和長租房，商業化的養老托幼設施，產業園區等。

“搞城中村改造絕不能是簡單的房地產開發，一定是多目標的組合。城市更新包括三大空間即居住空間、產業空間、公共空間的更新，所以不是簡單推倒房子再蓋商品房、安置房，對于參與其中的企業而言，還要有產業、文化、運營、管理、招商等能力的要求。”秦虹說。

在城中村改造加快推進的過程中，對于房地產企業而言，那些產業鏈比較長、有多個運營板塊、信譽好、融資能力強的綜合性房地產企業有望擁有更多機會。從長期來看，城中村改造將按照中央的有關部署，實行改造資金和規劃指標全市統籌、土地資源區域統籌，促進資金綜合平衡、動態平衡。必須實行凈地出讓。堅持以市場化為主導、多種業態并舉的開發運營方式。建設好配套公共基礎設施，做好歷史文化傳承保護。