看懂房貸利率的調整方式

10月25日，多家商業銀行集中批量調整了存量房貸利率，并于當日起按照新的利率水平執行。中國人民銀行行長潘功勝9月24日表示，降低存量房貸利率，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，預計平均降幅約0.5個百分點。10月中旬，多家商業銀行先后發布公告，首套房存量房貸利率水平將降至“5年期以上LPR-30BP”（以下簡稱“LPR-30BP”）水平，部分借款人的房貸利率下降幅度高達1%。

盡管總體規則已明確，但具體到每位借款人，由于其住房套數、貸款合同的利率定價方式、貸款重定價日均有所不同，本輪調整后，每位借款人的實際房貸利率變化也會存在一定差異。如何看懂房貸利率的調整方式？借款人可把握3個核心邏輯：一是看懂貸款合同的利率定價方式，二是看懂貸款重定價日，三是看懂借款人所屬地區以及住房套數。

首先，房貸合同的利率定價方式決定了本輪調整的結果。目前，房貸利率的定價方式大體分為兩類，一是浮動利率定價，二是固定利率、基準利率定價。如果借款人選擇了前者，其房貸利率將隨著5年期以上貸款市場報價利率（LPR）的升降同步變動；如果借款人選擇了后者，無論LPR升降與否，其房貸利率都保持不變。以本輪調整為例，借款人必須先選擇浮動利率定價方式，其房貸利率才能調整，進而被轉換至LPR-30BP水平。

其次，房貸合同中約定的重定價日直接影響了本輪調整的幅度。房貸調整有兩個關鍵點，一是重定價周期，即多久調整一次；二是重定價日，即何時調整。目前銀行對房貸利率的調整周期通常為一年。也就是說，在一年之中，不是LPR每變化一次，借款人的房貸利率就跟著變動一次，而是房貸利率只在每年的重定價日變動一次，以當時最新的LPR為準。舉個例子。某借款人于去年9月24日簽訂貸款合同，并與銀行約定，將每年的9月24日作為貸款重定價日。到目前為止，5年期以上LPR已分別下行3次，從4.20%降至3.60%，但由于貸款重定價日是9月24日，該借款人的房貸利率已于今年9月24日調整，當時最新的LPR是3.85%，而非現在的3.60%。10月25日存量房貸利率調整后，該借款人的房貸利率為“3.85%-30BP”，而非“3.60%-30BP”。

再次，借款人所屬地區、住房套數也將影響本輪調整的幅度。多家商業銀行發布的公告顯示，若借款人的住房為首套房，且屬于北京、上海、深圳等地區，如果借款人目前的房貸利率高于LPR-30BP，則將調整至LPR-30BP，且借款人無需提出申請，由銀行統一批量操作。若借款人的住房為二套房，且屬于北京、上海、深圳等地區，如果借款人目前的房貸利率高于當地的相應政策下限，則將調整至政策下限。除了北京、上海、深圳等地區，其他地區利率高于LPR-30BP的全部存量房貸將統一調整至LPR-30BP。

弄明白房貸利率的調整方式后，可能有借款人會問：我現在選擇的是固定利率定價方式，是否要調整為浮動利率定價方式？從理論上看，如果某位借款人預判LPR在接下來的幾年中將保持上升趨勢，那么他將選擇固定利率定價方式，提前鎖定低利率；反之，他將選擇浮動利率定價方式，分享由LPR下行帶來的財務成本下降效應。根據多家商業銀行的公告，借款人如需從固定利率調整為浮動利率，直接向銀行提出申請即可，但需注意的是，利率轉換后不得再轉回固定利率或基準利率定價。