回購存量優化供需關系 注入活力促進止跌回穩——解讀《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》

9月26日中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，支持盤活存量閑置土地。為貫徹落實黨中央的決策部署，自然資源部與相關部門密切協同，研究切實有效的增量政策。近期舉行的國新辦新聞發布會上，財政部提出允許地方政府專項債券用于土地儲備，支持收回收購存量閑置土地，自然資源部明確了收回收購的范圍和基本要求，闡明了政策目的和作用。11月7日，自然資源部印發了《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（以下簡稱“《通知》”），為各地啟動開展收回收購存量閑置土地提供政策指導和工作依據。自然資源開發利用司有關負責同志對《通知》的目的和主要內容進行了解讀。

一、優化供需，注入活力，發揮一舉多得的政策效應

今年6月自然資源部會同國家發展改革委出臺了妥善處置閑置存量土地若干政策措施，推出了幫助企業盤活存量土地資產、鼓勵并購轉讓、支持地方政府收地等三方面18條政策措施。各地普遍歡迎，但同時也反映收回收購土地缺乏資金。《通知》鼓勵各地利用專項債券資金收回收購土地，盤活存量，能夠起到三方面作用：一是減少市場存量房地產用地規模，更好發揮土地儲備“蓄水池”和投放調解的功能，穩定市場預期。二是增加資金流動性，有利于房企集中資金用于保交房。三是收儲后形成“凈地”“優地”，既有利于補齊公共服務設施短板改善環境，滿足居住需要，也可以騰出空間支持實體經濟發展，促進有效投資。

二、規范程序，明確標準，保障回收土地順利實施

《通知》以目標和問題為導向，充分結合各地工作實際，明確了收回收購土地的關鍵環節和操作要求，為各地推進工作提供了政策依據。

一是強調工作目的和作用。為統一思想、推動落實，《通知》要求各地自然資源部門提高政治站位，主動擔當作為，積極做好地塊篩選和項目儲備，推動政策盡快落地見效。

二是規定了主體。為確保債券資金依法合規使用，收儲項目規范有序實施，《通知》明確由納入名錄管理的土地儲備機構具體實施收地工作。同時強調了信息系統和儲備地塊標識碼等要求。各地土地儲備機構要積極發揮職能作用，充分利用專項債券資金，主動作為，規范收地。

三是指明了范圍。為消化存量房地產用地，《通知》強調應優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地，同時還規定了可納入收回收購范圍的其他類型。

四是梳理了項目。為進一步框定擬收地塊，有效啟動收回收購程序，《通知》明確了摸清底數的方法，要求綜合考慮企業意愿、市場需求、地塊條件等因素，確定意向地塊和時序安排，強調了及時動態更新處置存量閑置土地清單等要求。

五是明確了價格標準和程序?！锻ㄖ诽岢?，由土地儲備機構委托經備案的土地估價機構，對擬收地塊開展價格評估。在對比評估價格和土地成本，形成基礎價格的條件下，通過綜合考慮、集體決策確定收地價格，同時還明確了報人民政府批準確認等要求。《通知》明確了原則性的價格標準和程序，各地應在此框架之下進一步細化評估和決策細則，確保收地價格公允合理，程序規范透明。

三、嚴控收回土地再供應，發揮土地儲備調節作用

《通知》對收回收購后的再供應提出了要求。對于已收回收購的土地，要根據市場情況嚴格控制再供應的規模，要形成政府手中掌握的土地資產“蓄水池”，有效發揮調控作用，保障市場平穩健康發展。

此外，《通知》還強調了多部門協同配合，嚴守紅線底線。要求各級自然資源主管部門在地方政府處置閑置存量土地協調推進機制的統一領導下，加強與發展改革、財政、司法、稅務等相關部門溝通協調，形成工作合力。同時要依法依規推進工作，防范廉政風險和道德風險。