回購存量優(yōu)化供需關(guān)系 注入活力促進(jìn)止跌回穩(wěn)——解讀《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》

9月26日中央政治局會議強調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤活存量閑置土地。為貫徹落實黨中央的決策部署，自然資源部與相關(guān)部門密切協(xié)同，研究切實有效的增量政策。近期舉行的國新辦新聞發(fā)布會上，財政部提出允許地方政府專項債券用于土地儲備，支持收回收購存量閑置土地，自然資源部明確了收回收購的范圍和基本要求，闡明了政策目的和作用。11月7日，自然資源部印發(fā)了《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（以下簡稱“《通知》”），為各地啟動開展收回收購存量閑置土地提供政策指導(dǎo)和工作依據(jù)。自然資源開發(fā)利用司有關(guān)負(fù)責(zé)同志對《通知》的目的和主要內(nèi)容進(jìn)行了解讀。

一、優(yōu)化供需，注入活力，發(fā)揮一舉多得的政策效應(yīng)

今年6月自然資源部會同國家發(fā)展改革委出臺了妥善處置閑置存量土地若干政策措施，推出了幫助企業(yè)盤活存量土地資產(chǎn)、鼓勵并購轉(zhuǎn)讓、支持地方政府收地等三方面18條政策措施。各地普遍歡迎，但同時也反映收回收購?fù)恋厝狈Y金。《通知》鼓勵各地利用專項債券資金收回收購?fù)恋兀P活存量，能夠起到三方面作用：一是減少市場存量房地產(chǎn)用地規(guī)模，更好發(fā)揮土地儲備“蓄水池”和投放調(diào)解的功能，穩(wěn)定市場預(yù)期。二是增加資金流動性，有利于房企集中資金用于保交房。三是收儲后形成“凈地”“優(yōu)地”，既有利于補齊公共服務(wù)設(shè)施短板改善環(huán)境，滿足居住需要，也可以騰出空間支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)有效投資。

二、規(guī)范程序，明確標(biāo)準(zhǔn)，保障回收土地順利實施

《通知》以目標(biāo)和問題為導(dǎo)向，充分結(jié)合各地工作實際，明確了收回收購?fù)恋氐年P(guān)鍵環(huán)節(jié)和操作要求，為各地推進(jìn)工作提供了政策依據(jù)。

一是強調(diào)工作目的和作用。為統(tǒng)一思想、推動落實，《通知》要求各地自然資源部門提高政治站位，主動擔(dān)當(dāng)作為，積極做好地塊篩選和項目儲備，推動政策盡快落地見效。

二是規(guī)定了主體。為確保債券資金依法合規(guī)使用，收儲項目規(guī)范有序?qū)嵤锻ㄖ访鞔_由納入名錄管理的土地儲備機構(gòu)具體實施收地工作。同時強調(diào)了信息系統(tǒng)和儲備地塊標(biāo)識碼等要求。各地土地儲備機構(gòu)要積極發(fā)揮職能作用，充分利用專項債券資金，主動作為，規(guī)范收地。

三是指明了范圍。為消化存量房地產(chǎn)用地，《通知》強調(diào)應(yīng)優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地，同時還規(guī)定了可納入收回收購范圍的其他類型。

四是梳理了項目。為進(jìn)一步框定擬收地塊，有效啟動收回收購程序，《通知》明確了摸清底數(shù)的方法，要求綜合考慮企業(yè)意愿、市場需求、地塊條件等因素，確定意向地塊和時序安排，強調(diào)了及時動態(tài)更新處置存量閑置土地清單等要求。

五是明確了價格標(biāo)準(zhǔn)和程序。《通知》提出，由土地儲備機構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價機構(gòu)，對擬收地塊開展價格評估。在對比評估價格和土地成本，形成基礎(chǔ)價格的條件下，通過綜合考慮、集體決策確定收地價格，同時還明確了報人民政府批準(zhǔn)確認(rèn)等要求。《通知》明確了原則性的價格標(biāo)準(zhǔn)和程序，各地應(yīng)在此框架之下進(jìn)一步細(xì)化評估和決策細(xì)則，確保收地價格公允合理，程序規(guī)范透明。

三、嚴(yán)控收回土地再供應(yīng)，發(fā)揮土地儲備調(diào)節(jié)作用

《通知》對收回收購后的再供應(yīng)提出了要求。對于已收回收購的土地，要根據(jù)市場情況嚴(yán)格控制再供應(yīng)的規(guī)模，要形成政府手中掌握的土地資產(chǎn)“蓄水池”，有效發(fā)揮調(diào)控作用，保障市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，《通知》還強調(diào)了多部門協(xié)同配合，嚴(yán)守紅線底線。要求各級自然資源主管部門在地方政府處置閑置存量土地協(xié)調(diào)推進(jìn)機制的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，加強與發(fā)展改革、財政、司法、稅務(wù)等相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，形成工作合力。同時要依法依規(guī)推進(jìn)工作，防范廉政風(fēng)險和道德風(fēng)險。