房地產信貸政策進一步優化

5月17日，中國人民銀行發布多項通知，明確取消全國層面房貸利率下限、下調房貸首付比例和公積金貸款利率，推出保障性住房再貸款。專家認為，新一輪的支持政策是對前期房地產信貸政策的接續和擴大，進一步提升了金融支持力度。

具體來看，《中國人民銀行關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》明確，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。《中國人民銀行關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》明確，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

市場分析認為，央行本次調整房貸政策，是對4月末中央政治局會議“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”要求的貫徹落實和及時響應。“首付比例和利率政策下限調整對增量住房會體現明顯效果；新增的再貸款工具聚焦于支持市場消化存量房產，是有效盤活存量市場的關鍵。從推動房貸利率市場化的角度看，當前不失為一個較好的時間窗口，經濟恢復向好的態勢不斷增強，各方面對房地產供求關系發生重大變化有更深認識，進一步優化政策是順勢而為。”招聯首席研究員董希淼說。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟表示，央行打出優化房地產信貸政策組合拳，有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿，從需求端出發為樓市企穩復蘇創造更為合宜的貨幣信貸環境，有助于提升居民的消費能力和意愿，支持恢復和擴大消費，有效保障和改善民生，擴大國內需求，發揮消費拉動經濟增長的基礎性作用。

《中國人民銀行關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》還明確，中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平。

前期房地產信貸政策優化實踐為本次調整創造了有利條件。2022年12月，中國人民銀行建立首套房貸利率動態調整機制，地方政府可根據該機制自主選擇是否取消當地房貸利率下限。

記者從央行了解到，截至今年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。金融機構反映，這些城市的房貸利率下限取消后，利率有一定下行，但市場經充分競爭后又形成新的較為穩定的均衡水平，對當地新發放房貸有帶動作用。市場專家預計，此次政策調整后，將有更多城市取消利率下限，個別保留當地下限的熱點城市自主定價空間也會明顯擴大。

各地房貸利率和購房者負擔將明顯下降。據測算，政策落地后，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點，按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬余元。市場人士進一步測算，改善性需求住房的利息支出會減少很多。

同時，在市場人士看來，銀行可通過“以量補價”方式保持穩健經營。未來房貸仍是銀行最優質的資產，預計政策實施將帶動銀行房貸新發放量增加，一定程度上可彌補利率下降減少的利息收入。

龐溟表示，央行優化住房信貸政策的基本思路沒有改變，促進房地產市場平穩健康發展、滿足市場剛性和改善性需求是政策把握的重點。不同階段設計和實施既體現延續性，又結合形勢要求強化針對性調節，政策力度逐步加大。

“利率市場化程度和金融資源配置效率將進一步提升。”董希淼說，此次政策調整體現了央行推動利率市場化的清晰思路，也表明央行持續推進金融機構市場化定價能力的決心。未來銀行將按照市場化原則與客戶自主協商確定房貸利率水平，利率市場化層次進一步提升，金融資源配置不斷優化。（記者 馬春陽）