換購(gòu)住房后，滿足哪些條件可享受退稅

最近有網(wǎng)友問(wèn)：“我今年生了二孩，準(zhǔn)備換購(gòu)一套面積大一點(diǎn)的房子，聽說(shuō)能退個(gè)稅，具體是怎么規(guī)定的，需要滿足哪些條件？”

國(guó)家稅務(wù)總局大連市稅務(wù)局個(gè)人所得稅處副處長(zhǎng)孫彤介紹，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，自2022年10月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。需要注意的是，這里的現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額和新購(gòu)住房金額均不含增值稅。

納稅人享受上述優(yōu)惠政策須同時(shí)滿足幾個(gè)條件。一是，納稅人出售和重新購(gòu)買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級(jí)城市、地級(jí)市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。二是，出售自有住房的納稅人與新購(gòu)住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

舉例來(lái)說(shuō)，小張?jiān)?024年12月出售了一套住房，并在2025年5月于同一城市重新購(gòu)入一套住房，其出售與新購(gòu)住房的時(shí)間均落在政策規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)，因此小張符合退稅政策的時(shí)間條件。

若小張出售現(xiàn)住房?jī)r(jià)格為300萬(wàn)元，繳納個(gè)人所得稅3萬(wàn)元；購(gòu)入新住房?jī)r(jià)格為400萬(wàn)元，可以全部退還已繳納的個(gè)人所得稅3萬(wàn)元。若小張出售現(xiàn)住房?jī)r(jià)格為600萬(wàn)元，繳納個(gè)人所得稅6萬(wàn)元；購(gòu)入新住房?jī)r(jià)格為540萬(wàn)元，則按照540萬(wàn)元/600萬(wàn)元=90%的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅，即退還稅款5.4萬(wàn)元=出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅6萬(wàn)元×90%。

對(duì)于出售多人共同持有住房或新購(gòu)住房為多人共同持有的，應(yīng)按照納稅人所占產(chǎn)權(quán)份額確定該納稅人現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額或新購(gòu)住房金額。

例如，小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產(chǎn)權(quán)的50%。2024年1月，兩人以200萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該住房，各繳納個(gè)人所得稅2萬(wàn)元。同年5月，小李在同一城市以150萬(wàn)元的價(jià)格重新購(gòu)買一套住房，小李申請(qǐng)退稅時(shí)，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬(wàn)元（200萬(wàn)元×50%=100萬(wàn)元），新購(gòu)住房金額為150萬(wàn)元，其退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅=2萬(wàn)元。

同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬(wàn)元的價(jià)格共同購(gòu)買了一套住房，小馬占房屋產(chǎn)權(quán)的40%。小馬申請(qǐng)退稅時(shí)，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬(wàn)元（200萬(wàn)元×50%=100萬(wàn)元），新購(gòu)住房金額為80萬(wàn)元（200萬(wàn)元×40%=80萬(wàn)元），退稅金額=新購(gòu)住房金額/現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅=80萬(wàn)元/100萬(wàn)元×2萬(wàn)元=1.6萬(wàn)元。

孫彤提示，辦理退稅時(shí)，納稅人需填報(bào)《居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅申請(qǐng)表》，并提供納稅人身份證件、現(xiàn)住房的房屋交易合同等資料，新購(gòu)住房為二手房的，提供房屋交易合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書及其復(fù)印件，新購(gòu)住房為新房的，提供經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案（網(wǎng)簽）的房屋交易合同及其復(fù)印件。

關(guān)于辦理地點(diǎn)，納稅人須前往出售住房時(shí)繳納個(gè)人所得稅的當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)預(yù)約辦理。即納稅人賣房時(shí)在何處繳納個(gè)人所得稅，就應(yīng)向該處稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅。

孫彤表示，為確保政策應(yīng)享盡享、落實(shí)見效，稅務(wù)部門依托稅收大數(shù)據(jù)，定期篩查應(yīng)享未享納稅人清冊(cè)，發(fā)送手機(jī)短信，精準(zhǔn)推送換購(gòu)住房?jī)?yōu)惠政策。同時(shí)加強(qiáng)稅收共治，與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源等部門協(xié)作，實(shí)現(xiàn)房屋交易合同備案信息和不動(dòng)產(chǎn)登記等關(guān)鍵信息實(shí)時(shí)共享，與財(cái)政、國(guó)庫(kù)等部門協(xié)調(diào)，確保退稅資金充足，為納稅人提供更加便捷的退稅辦理服務(wù)。