換購住房后，滿足哪些條件可享受退稅

最近有網(wǎng)友問：“我今年生了二孩，準備換購一套面積大一點的房子，聽說能退個稅，具體是怎么規(guī)定的，需要滿足哪些條件？”

國家稅務總局大連市稅務局個人所得稅處副處長孫彤介紹，根據(jù)相關政策規(guī)定，自2022年10月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。需要注意的是，這里的現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額和新購住房金額均不含增值稅。

納稅人享受上述優(yōu)惠政策須同時滿足幾個條件。一是，納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。二是，出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

舉例來說，小張在2024年12月出售了一套住房，并在2025年5月于同一城市重新購入一套住房，其出售與新購住房的時間均落在政策規(guī)定的時間范圍內(nèi)，因此小張符合退稅政策的時間條件。

若小張出售現(xiàn)住房價格為300萬元，繳納個人所得稅3萬元；購入新住房價格為400萬元，可以全部退還已繳納的個人所得稅3萬元。若小張出售現(xiàn)住房價格為600萬元，繳納個人所得稅6萬元；購入新住房價格為540萬元，則按照540萬元/600萬元=90%的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅，即退還稅款5.4萬元=出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅6萬元×90%。

對于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應按照納稅人所占產(chǎn)權(quán)份額確定該納稅人現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額或新購住房金額。

例如，小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產(chǎn)權(quán)的50%。2024年1月，兩人以200萬元的價格轉(zhuǎn)讓該住房，各繳納個人所得稅2萬元。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房，小李申請退稅時，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬元（200萬元×50%=100萬元），新購住房金額為150萬元，其退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅=2萬元。

同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房，小馬占房屋產(chǎn)權(quán)的40%。小馬申請退稅時，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬元（200萬元×50%=100萬元），新購住房金額為80萬元（200萬元×40%=80萬元），退稅金額=新購住房金額/現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅=80萬元/100萬元×2萬元=1.6萬元。

孫彤提示，辦理退稅時，納稅人需填報《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》，并提供納稅人身份證件、現(xiàn)住房的房屋交易合同等資料，新購住房為二手房的，提供房屋交易合同、不動產(chǎn)權(quán)證書及其復印件，新購住房為新房的，提供經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設部門備案（網(wǎng)簽）的房屋交易合同及其復印件。

關于辦理地點，納稅人須前往出售住房時繳納個人所得稅的當?shù)囟悇諜C關預約辦理。即納稅人賣房時在何處繳納個人所得稅，就應向該處稅務機關申請退稅。

孫彤表示，為確保政策應享盡享、落實見效，稅務部門依托稅收大數(shù)據(jù)，定期篩查應享未享納稅人清冊，發(fā)送手機短信，精準推送換購住房優(yōu)惠政策。同時加強稅收共治，與住房城鄉(xiāng)建設、自然資源等部門協(xié)作，實現(xiàn)房屋交易合同備案信息和不動產(chǎn)登記等關鍵信息實時共享，與財政、國庫等部門協(xié)調(diào)，確保退稅資金充足，為納稅人提供更加便捷的退稅辦理服務。