如何持續用力推動房地產市場止跌回穩？——兩會中國經濟問答之六

“止跌回穩”“好房子”“房地產發展新模式”……全國兩會期間，房地產問題成為會場內外不少代表委員和有關人士討論的焦點。

2025年房地產市場走向備受關注。今年的政府工作報告對房地產市場健康發展作出一系列部署安排，釋放了積極的政策信號。

房地產市場正處于新舊模式轉型的關鍵期。面對當下房地產市場“痛點”“堵點”，如何持續用力推動房地產市場止跌回穩，推動房地產業實現高質量發展？

充分釋放剛性和改善性住房需求潛力

市場由需求驅動，需求是市場的基礎。推動房地產市場止跌回穩，如何充分釋放剛性和改善性住房需求潛力？

住房城鄉建設部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上表示，要鞏固政策“組合拳”的效果，把降息、增貸、減稅等政策效應充分釋放出來，惠及更多人民群眾。

“房地產政策‘組合拳’，包括提供更為靈活的住房貸款政策、降低存量房貸利率、降低‘賣舊買新’換購住房稅費負擔、調整優化住房公積金政策等，有利于降低購房門檻和成本，減輕購房者的經濟壓力，進一步釋放購房需求。”全國人大代表、國務院發展研究中心研究員侯永志說。

全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強說，我國房地產市場呈現出較強的區域性特征，市場分化明顯，不同地區差異較大。政府工作報告強調“因城施策調減限制性措施”，這賦予地方更多調控自主權。

去年四季度以來，房地產政策“組合拳”落地顯效，各地調整優化房地產市場相關政策，市場信心得到有效提振，房地產市場出現積極變化。

從統計數據看，去年四季度，新建商品房銷售面積和銷售額實現了正增長。今年以來，房地產市場保持了止跌回穩的積極勢頭。

加力實施城中村和危舊房改造，也是促進市場穩定的重要一環。

“當前，一些地方正在穩妥推進貨幣化安置，這不僅能讓城中村的居民擁有更多的自主選擇權，實現早入住、早安居，還能有效釋放市場需求，有利于消化存量的商品房。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說。

“今年政策在去年基礎上層層遞進，更具針對性、系統性與實操性，全力助推房地產市場健康可持續發展。”全國人大代表、江蘇省住房和城鄉建設廳廳長王學鋒表示，房地產政策效能的進一步釋放，需要頂層設計與基層落地的無縫銜接。

“我們將動態完善支持政策，認真貫徹落實國家和地方各項存量政策，做好增量政策動態儲備，持續大力推進房票安置、住房‘以舊換新’，大力支持剛性和改善性住房需求。”王學鋒代表說。

盤活存量改善供給結構

部分地區庫存積壓嚴重、結構性供給不足、房企流動性風險尚未完全消除……針對房地產供給側“痛點”，政府工作報告從盤活存量用地、收購存量商品房等方面提出一系列舉措。

“通過土地和房屋去庫存來緩解供求關系，引導市場預期，推動房地產市場止跌回穩。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，短期內要控制供地，緩解供求矛盾，穩定之后再謀未來發展。

我國新建商品住房供應規模大，存量消化是重要調整方向。政府工作報告提出“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權”。

全國政協委員、香江集團董事長翟美卿說，存量盤活的核心是優化資源配置，通過政策引導和市場機制，將閑置或低效利用的房產轉化為有效供給，滿足多層次住房需求，同時釋放沉淀資金，提升市場流動性。“更大自主權”意味著地方可以運用更靈活、更大政策空間，更快落地存量房收購項目，緩解存量房市場供給過剩與市場活力不足的問題。

倪虹說，今年地方政府專項債安排4.4萬億元，其中一個使用方向，就是土地收儲和收購存量商品房。收購的商品房，優先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。

“在供給結構方面，當前保障性住房供給相對不足，大城市房價高，新市民、青年人住房負擔較重。”全國政協委員、中國海外集團有限公司董事長顏建國說，各地應增加保障性住房供給，加大力度籌集建設配售型保障房，再幫助一大批新市民、青年人、農民工等實現安居。

一段時間以來，在房地產市場調整過程中，由于資金問題、債務問題，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難。

倪虹表示，要繼續打好“保交房”攻堅戰，切實維護購房人的合法權益；加大“白名單”貸款投放力度，按照“應進盡進、應貸盡貸”的要求，將符合條件的房地產項目全部納入“白名單”，提供有力的融資支持，充分保障項目建設交付。

據了解，目前房地產融資協調機制審批貸款超過6萬億元，涉及已經交付和正在建設的住房超過1500萬套。

國家金融監督管理總局局長李云澤表示，今年將重點抓好兩方面工作：一是支持穩樓市，持續推動融資協調機制擴圍增效，拉長“白名單”，讓更多符合條件的項目拿到貸款，堅決做好保交房工作；二是配合促轉型，抓緊研究制定配套融資制度，支持房地產發展新模式的構建，促進房地產市場持續健康發展。

加快構建房地產發展新模式

加快構建房地產發展新模式，是房地產市場平穩健康發展的治本之策。

“穩樓市，根本上是房地產行業加快轉型的問題。”全國政協委員、中國財政科學研究院高級研究員劉尚希說，過去高杠桿、高周轉的房地產發展模式已經不適應當前形勢，要進行調整轉型，將市場和政府的作用有機結合，優化和完善住房供應體系。

“我們將會同有關部門，堅持長短結合、標本兼治，堅決穩住樓市。”倪虹表示，要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

搭建房地產發展新模式的“四梁八柱”，重要的是推動建立要素聯動新機制，以編制實施住房發展規劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產供需平衡、市場穩定。

“基礎就是要摸清底數，比如有多少房、有多少人，有多少需求、什么類型的需求、需求在哪里，然后再決定住房和土地供應。商品房和保障房都要以需定供，這樣才能促進房地產供需平衡、市場穩定。”李宇嘉說。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波說：“未來房地產市場預計將進入預售與現售并存的時期，適應新的形勢，需要大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。這將增加市場透明度，增強購房者信心，進一步穩定市場預期。”

“好房子”首次寫入政府工作報告，引發各方熱議。報告提出，適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

“‘好房子’是構建房地產發展新模式的重要抓手，提升居民居住品質和幸福感是房地產發展的鮮明導向。”全國政協委員、中國鐵建董事長戴和根說，今后不僅要把新房子建成“好房子”，還要結合城市更新把老房子改造成“好房子”，不斷為居民創造高品質生活空間。

“建設‘好房子’直接關系到人民群眾的獲得感、幸福感。”倪虹說，當前，住房城鄉建設部正在重點從立標準、強科技、抓項目三方面推動“好房子”建設。針對群眾多樣的居住需求，要精心地、有創意地設計出不同戶型、不同面積的“好房子”，讓房子的每一平方米都物盡其用、物有所值。

“建設‘好房子’，將是產業轉型發展的新賽道。”全國人大代表、中建三局董事長陳衛國說，企業承擔著建設“好房子”的重任，要從產品標準、研發、迭代的全周期出發，通過新產品、新材料、新工藝、新一代信息技術和智能建造技術的不斷應用，努力打造性能、質量和體驗更優的“好房子”。