住房租賃新規如何為“安心租住”保駕護航？

任意中止合同、霸王條款、合同陷阱、虛假房源、押金退還難……我國住房租賃市場蓬勃發展，但也出現一些亂象擾亂市場秩序。為規范住房租賃活動，促進住房租賃市場高質量發展，《住房租賃條例》于日前公布，并將于2025年9月15日起施行。

“條例的出臺，是我國住房租賃市場規范化、法治化進程的重要里程碑。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說，條例將更好地規范住房租賃活動，從居住環境、租賃關系、資金安全、權益落地和糾紛解決等方面為承租人提供全方位保障。

北京大學法學院教授常鵬翱表示，條例針對住房租賃的現實痛點難點，在平衡租賃雙方利益的基礎上，適度傾斜保護承租人合法權益，凸顯了民生底色。

——針對出租房不適居的現象，條例既明確了出租房的基本標準，即符合建筑、消防等方面的標準和要求，還禁止廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住，并要求租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積，應當符合設區的市級以上地方人民政府規定的標準。

“這些要求能確保承租人的基本居住質量，在此基礎上，為了保障承租人安寧的居住環境，條例特別規定出租人不得擅自進入租賃住房。”常鵬翱說。

——針對租賃押金糾紛多發的現象，條例提示“出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項”，并明確規定除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。

——針對租賃關系不穩定的現象，條例規定出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。

——針對租賃合同備案少的現象，條例除了為出租人提供辦理備案的通道，即通過住房租賃管理服務平臺等方式向房產管理部門備案，還在出租人未辦理時，給予承租人辦理備案的權利，以滿足承租人的現實需求。

除了規范租賃雙方的行為，條例對相關經營主體“要做什么”“不能做什么”提出了哪些要求？

住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛說，對于住房租賃企業，要求發布房源信息應真實、準確、完整，不得發布虛假或誤導性房源信息；從事轉租經營的住房租賃企業，應設住房租賃資金監管賬戶并向社會公示。對于經紀機構，要求發布房源信息前要履行相關核對信息和實地查看房源責任，收費服務項目要明碼標價等。對于網絡平臺經營者，要求應當核驗住房租賃信息發布者的真實身份信息等。

在監管層面，清華大學房地產研究中心主任吳璟說，條例從租賃市場監測和信息公布、對住房租賃活動流程的管理以及對住房租賃活動的監督執法等三個方面明確了地方政府的具體職責。在最受關注的租金方面，條例要求“設區的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公布本行政區域內不同區域、不同類型住房的租金水平信息”。

保障承租人權益，糾紛解決機制是重要環節。在租賃活動中，因押金返還、住房維修、住房騰退等產生糾紛該怎么解決？

虞曉芬說，條例構建了多元化、多層次的糾紛化解體系，明確了承租人可通過協商、調解、仲裁以及訴訟等多種途徑解決租賃糾紛，有效破解了承租人“維權難”的問題，充分保障了承租人的合法權益。

“條例已經出臺，隨后的落實很關鍵。”浦湛表示，一方面，地方要根據條例，結合當地實際，加快出臺地方性住房租賃條例，盡快在全國范圍形成完備的住房租賃法規體系；另一方面，要強化監管執行力度，對有關出租人、承租人、住房租賃企業、經紀機構、網絡平臺經營者的違規行為，該改正的限期改正，該處罰的依法處罰。